27. 11. 2019

Pohled do historie: Hypotéky bývaly jen pro odvážné

Hypotéky dnes patří mezi nejčastěji využívané typy úvěrů. Ještě před necelým stoletím ale byly službou jen pro ty, kdo skutečně věřili ve svoji šťastnou hvězdu. Vítejte na procházce historií půjček, za které můžete ručit nemovitostí.

Hledání prvních hypoték nás zavede až před počátek našeho letopočtu. Nejstarší dochované zmínky o úvěrech, které lze do jisté míry považovat za hypoteční, totiž pocházejí již ze 2. století př. n. l. Najdete je v Zákoníku Manuově, staroindickém textu, který je dnes pro badatele cenným zdrojem informací o někdejší indické společnosti. Účelem tehdejších půjček sice nebyl nákup nemovitostí, stavby ale byly často využívanou zástavou.

Vzdálení předchůdci dnešních hypoték provázeli lidstvo i v dalších staletích. Historie zná mnoho slavných mužů, kteří by bez úvěrů na financování počátků svého podnikání nikdy nedosáhli své budoucí slávy. Příkladem mohou být mořeplavci z dob velkých objevných plaveb v 15. a 16. století. Odvážní dobrodruzi pochopili, že zámořské plavby jim mohou v relativně krátké době přinést pohádkový majetek. K tomu ale potřebovali několik lodí, zásoby na dlouhou cestu a početnou posádku. Jak získat nemalé peníze na financování plavby? Zastavením své nemovitosti. Věřitelů se vždy nabízelo dost – zámořské plavby totiž byly vysoce rizikovým podnikem a mnoho odvážných kapitánů padlo za oběť bouřím, pirátům nebo nedostatku vody a potravin uprostřed oceánu. Jejich nemovitosti propadly věřitelům, kteří tak snadno přišli k majetku s výrazně vyšší cenou, než kolik si neúspěšný mořeplavec půjčil.

První hypotéky byly cestou do pekla

První hypotéky v podobě, jakou známe dnes, se objevily na počátku minulého století ve Spojených státech. Zajímavostí je, že v té době nešlo o bankovní produkt – jako první začaly půjčky na bydlení nabízet pojišťovny. Šlo ale o produkt pro velmi odvážné nebo zcela zoufalé dlužníky. Podmínky tehdejších hypoték totiž byly více než kruté a ani příliš neskrývaly svůj hlavní cíl: Dohnat dlužníka do situace, ve které nebude schopen splácet, takže zastavená nemovitost propadne ve prospěch věřitele.

Jak tehdejší hypotéka vypadala? Půjčka byla poskytnuta na maximálně 50 % ceny nemovitosti, druhou polovinu kupní ceny tedy musel dlužník zaplatit sám. Doba splácení byla krátká, obvykle 3, 5, maximálně pak 10 let. Úroky byly vysoké a padla na ně značná část splátek. Největší problém ale číhal na konci hypotéky: Dlužník byl povinen najednou splatit celý zbytek dluhu, což představovalo až 80 % půjčené částky. Pokud dlužník nebyl schopen zaplatit, následovala konfiskace nemovitosti. Asi nikoho nepřekvapí, že zatímco pojišťovny se do hypotečního byznysu hrnuly, zájemců o půjčky na bydlení bylo málo.

Divoké období amerického hypotečního trhu skončilo v roce 1934. V rámci plánu New Deal, který měl zmírnit těžké následky ekonomické krize pro obyvatelstvo Spojených států, se v oblasti hypoték začal angažovat státní úřad FHA (Federal Housing Administration). Jeho nabídka byla k dlužníkům podstatně přívětivější: Délka splácení se prodloužila na 15 let, hypotéka mohla pokrýt až 90 % ceny nemovitosti a splátky byly vypočítány tak, aby pokryly uhrazení celé půjčky, čímž odpadla závěrečná vysoká splátka.

Další zásadní změna podmínek přišla po druhé světové válce, kdy Spojené státy zavedly speciální zvýhodněné hypotéky pro válečné veterány, a co bylo ještě důležitější – doba splácení se prodloužila až na 30 let. Takové podmínky spolu s rychle rostoucím hospodářstvím zpřístupnily úvěry na bydlení značné části obyvatelstva Spojených států.

Hypotéky v českých zemích

První hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy se na našem území objevily v 18. století ve Slezsku. Jejich význam rychle rostl s ekonomickým rozvojem – hypoteční zástava se brzy stala dostupnou cestou k získání potřebných financí. V roce 1865 byla založena Hypoteční banka Království českého – první banka na našem území specializovaná na poskytování levných půjček zajištěných hypotékou na rolnických usedlostech.

Hypotéka se brzy stala stabilní součástí finančního trhu a po první světové válce se v nově vzniklém Československu dále rozvíjela. Na hypotečním trhu dominovaly spořitelní ústavy, a především takzvané zemské ústavy – veřejné peněžní instituce ustanovované zemskými správami s cílem poskytovat dlouhodobé levné úvěry bez tlaku na maximální zisk. Významnou roli hrály také ústavy lidového peněžnictví, které se zaměřovaly na úspory méně majetných lidí a poskytovaly menší úvěry určené především zemědělcům a živnostníkům.

Vznik protektorátu přinesl konec českého hypotečního bankovnictví na mnohem delší dobu, než si kdo dokázal představit. Krátce po skončení války se objevily formy státní podpory, které hypoteční služby značně připomínaly – stát přebíral záruky za úvěry stavebníků a případně poskytoval dotace na splátky úvěru. Nástup komunistické moci ale znamenal definitivní konec hypoték, a to na dalších více než 40 let. Krutým paradoxem doby byly situace, kdy státní moc zabavila majitelům jejich nemovitosti, případně v nich vlastníkům zakázala bydlet, ale nezbavila je povinnosti splatit staré úvěry. Mnoho lidí tak ještě dlouho po roce 1948 splácelo hypoteční dluhy za nemovitosti, které nemohli užívat nebo jim už vůbec nepatřily. Špína této doby paradoxně znovu vyplula na povrch po sametové revoluci, kdy byly v rámci restitucí zabavené nemovitosti vraceny. Tehdejší státní instituce si „vzpomněly“ na nedoplacené úvěry, které dlužníci po zabavení veškerého majetku nedokázali splatit, a začaly vyžadovat úhradu desítky let starých dluhů…

Nová éra hypoték v Česku

Hypoteční služby v tehdejším Československu formálně ožily již v roce 1990, kdy vešel v platnost zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Ten kromě jiného určoval, že hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka či spořitelna s povolením od ministerstva financí nebo že prodejem hypotečních zástavních listů lze financovat jen „stavební půjčky“, které jsou zajištěné zástavním právem k nemovitostem nepřesahujícím 60 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Platná legislativa ale neznamenala oživení hypotečního trhu. Na vině byly jednak okolnosti nepříznivé pro dlužníky – především vysoké úroky, které na počátku 90. let přesahovaly 15 % ročně. Aktivitou ale nehýřily ani banky, které měly obavy z nedostatečné legislativy v oblasti zástavního práva a jeho vymahatelnosti. Obě příčiny přispěly k tomu, že první novodobé hypoteční úvěry byly v Česku poskytnuty až v roce 1995, po zásadní novelizaci zákona o dluhopisech.

Novela kromě jiného stanovovala, že hypotéky mohou poskytovat výhradně banky s příslušnou licencí vydanou ČNB, ale také zrušila striktní účelovost hypotečních úvěrů. Nově mohly být hypotéky poskytovány i k jiným účelům, než jsou investice do nemovitostí.

Skutečný boom hypoték přišel na přelomu století. Úrokové sazby výrazně poklesly, a novela zákona o dani z příjmů z roku 1998 navíc umožnila odečítat od základu daně část úroků z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření.

Jednadvacáté století přineslo další pokles úrokových sazeb a žhavou novinku na českém trhu – 100% hypotéky, kterými bylo možné pokrýt celou hodnotu nemovitosti. Po krátkém propadu v době ekonomické krize sice zájem o hypotéky poklesl, od roku 2011 ale objem poskytovaných hypotečních úvěrů znovu prudce vzrostl, mimo jiné i díky rekordnímu poklesu úroků až pod hranici 2 %.

V posledním období začala Česká národní banka zpřísňovat podmínky pro poskytování hypoték a od podzimu 2016 nelze poskytovat 100% hypotéky. V posledních dvou letech začaly růst úrokové sazby a velmi ostře rostly také ceny nemovitostí. Zájem o hypotéky začal postupně klesat.

Jak se bude jejich trh vyvíjet dál? Některé banky na klesající poptávku již zareagovaly snižováním úrokových sazeb. Nejbližší měsíce napoví, zda lepší podmínky přilákají více zájemců o hypoteční produkty, anebo hypotéky čeká doba poklesu, ve které uspějí jen ty nejvýhodnější nabídky.

Hypoteční zástavní list z 18. století